6月28日,根据港交所文件,珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“珠海万达”)向港交所提交IPO申请,联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞信。
珠海万达是万达商管控股子公司,这已经是其第四次向港交所提交IPO申请。
(资料图片仅供参考)
69岁的王健林,对珠海万达上市可谓朝思慕想、心心念念。为此,他不惜给投资人画下大饼,背上380亿元“天价”对赌。而眼下,离对赌协议到期只剩下5个月时间。
如果这次IPO成功了,珠海万达就将成为近年来港股市场上,为数不多的上市房地产公司。
港股上次大的房企IPO还是2021年,彼时三巽集团经过四次递表并耗时两年后终于登陆港交所。
但如果不能成功,到时候要面临的后果,王健林和万达可能承受不起。
这一次,真的是最后一搏了。
最后一搏,不成功便成仁
这已经是珠海万达第四次冲击IPO了。
珠海万达曾分别在2021年10月21日、2022年的4月22日、10月25日三次向港交所递交上市申请材料,均以失败告终。
王健林也从当初的乐观无比,变得坐立不安。因为危险已向万达商管一步步逼近。
2021年,珠海万达向港交所递表之前,完成了一笔382亿元的融资,将公司估值提升至1800亿。
据悉,投资方阵容无比豪华,包含了中信资本、招商局资本、蚂蚁集团、中信证券、腾讯等等。
万达与他们签下“天价”对赌,约定在2023年年底之前上市。
如果成功上市,那自然一切都好。
但如果不能成功,万达就要加上8%的利息,回购投资人手上总额380亿元的股权。而根据评级咨询机构“YY Rating”的测算,不考虑预提所得税和股息,万达一方的潜在回购支出规模高达440亿元。
值得注意的是,珠海万达更新招股书的同一天,还传来万达商管主动中止60亿的小公募发债的消息。
万达商管的这笔债券,自2022年11月28日申请,经历了两轮闻讯和回复,直到今年2月才得正式提交,来之不易。
本以为等来了希望,但证监会的问询也来了,要求其说明:上市不成功,要还投资人的300亿怎么办?
证监会还要求其进一步说明珠海万达的上市进展情况,并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。
万达商管需要在3个月内回复上交所,如不能按期回复,证监会将终止债券的审查。而等到了最后期限,万达商管并没有未对问询函作出回复,而是主动申请中止了这笔债券。
业内人士表示,虽然中止发债注册的是万达商管,不会对正处于IPO进程中的珠海万达上市有直接影响。但中止发债会对万达商管的流动性造成极大压力,一旦珠海万达上市失败,所引发的连锁效应不容小觑。
随着对赌期限来临,这一次上市,或许就是王健林的最后一搏了。
能够搏成功吗?
那么王健林这次能够搏成功吗?
在业内人士看来,不考虑控股股东,珠海万达目前的经营情况是可以的。从前之所以上市一再遇阻,与涉房类企业禁令不无关系。
而众所周知,最近房地产相关禁令有所放松,那么这一次万达会否迎来“春天”?
答案是不一定。
另一位业内人士向易简财经透露,虽然近期房地产政策有所放宽,但商管是轻资产业务,是商业地产的管理,而不是地产开发,行业性质并不一样。“一方面,和地产相关的产业,不是重点扶持方向,另一方面,商管是轻资产业务,是服务业,本身也不太需要钱,IPO融资做什么呢?”
最新招股书显示,珠海万达在2020-2022年分别实现171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元,净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元,经营情况相当不错。
值得注意的是,截至2022年底,珠海万达商管管理472个商业广场,在管健筑面积达6560万平方米。过去三年,珠海万达的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率高达98.6%。
而万达商管是以轻资产模式管理独立第三方商业广场的,去年珠海万达所管理的商业广场中,由独立第三方拥有的有184个,占在管商业广场总数的39%。
上述业内人士指出,万达商管需向监管解释清楚其上市目的,若其上市目的实质是向地产输血,这是监管不允许的。
除此之外,现金分红、相关业务关联等问题,监管也需要得到合理解答。
壮士断腕成功,就差这一关
站在今天回溯过往,老王当年其实已经用他教科书式的“壮士断腕”,渡过一关了。
2017年,王健林为了解决债务问题,开始出售资产,“断臂求生”。他把77亿万达酒店以6折199亿的价格,打包卖给富力,把13家文旅城以438亿元的价格,打包卖给融创。
资产持续出清,虽然亏了不少,但王健林得到了喘息的机会。
现在,如果再渡过这一关,他就成为这一波为数不多的渡劫成功的开发商老板。
这两年,绝大多数开发商老板都是没有渡过这个劫的。
比如买家之一富力。2022年,富力总负债3020亿元。在外界看来,富力的活力正在消散,生命值日趋薄弱。
雪上加霜的是,创始人张力去年还卷入了行贿案,在花费天价保释金,被监视半年后,不久前,他已同意从伦敦引渡至美国,以面临相关刑事指控。
3月,恒大许老板也亮出了最新债务,7537亿元。虽然相比暴雷时的近2万亿外债,已经减少了很多,但恒大口袋里,只剩下现金13.4亿。这点钱要想还巨额债务,是杯水车薪。
融创也不好过,2022年,融创总负债4042.5亿元,比恒大好一点。过去一年,孙老板在债务重组的煎熬中,憔悴了不少。
不过好消息是,6月13日,融创披露了化债的最新进展:其境外债重组方案已获得约87%债权人支持,渡劫在望。
结语
曾经的王健林以教科书式的“壮士断腕”,渡过一劫的行为,为人所津津乐道。
此后,他选择重启万达商管IPO,不惜定下“天价”对赌,更是让人觉得,那个意气风发的王健林,似乎回来了。哪知其卷土重来的IPO之路,屡屡受阻。
也不知这一关,王健林是不是也能渡过去?
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