原创 汤志凯等 经济观察报

在运营房间数量攀升的同时，长租公寓运营方也在尝试扩大自身的市场占有率与房屋入住率。而达成目标的重要路径就是，以相对优质的服务和硬件设施为租客提供良好的体验，进而招徕体量更庞大、属性更多元的客户。

(资料图片仅供参考)

作者：汤志凯等

封图：图虫创意

周六上午9点，唐毅准时到达了项目驻点附近的冠寓。扫了访客码之后，管家一边带着他坐电梯上楼，一边介绍公寓户型和周边的配套。“我们这儿是三种房型，您一个人住的话可以选择单间，当然也有一室一厅的，那个面积更大，也贵些。”

走出电梯，狭长的走廊两侧分布着一扇扇相似的房门。管家打开其中一间介绍道，“这是第一种没窗户的房型，不过便宜，每个月3200元。配套和有窗的房间也是一样的。”唐毅对无窗这点不是很满意，打量了一番后说，“还是带我去看看有窗户的，再贵点也行。”

由于被外派到新项目上，唐毅踏上了毕业后第四次找房之路。在此之前，他曾经住过群租房、合租房，换租的间隙，还在同学的自如房里挤过半个多月。但他对这些住所多少都有些不满意。“我就想一个人住，省事一点、自由一点。不过当时刚毕业，手头上也没啥钱，这种想法也只能是一种奢望。”

这一次，有了一定经济能力的唐毅把目光看向了集中式长租公寓。

区别于民房和分散式长租公寓，集中式长租公寓是企业以收购或租赁的方式对项目（一般为整栋或几层）进行改造装修后，提供统一管理和服务的公寓类型。近年来，在政策与市场的双重推动下，集中式长租公寓的运营规模不断扩张。

今年3月，头豹研究所与魔方生活服务集团联合发布的《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》显示，集中式长租公寓在运营数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，年复合增长率达26%。

在运营房间数量攀升的同时，长租公寓运营方也在尝试扩大自身的市场占有率与房屋入住率。而达成目标的重要路径就是，以相对优质的服务和硬件设施为租客提供良好的体验，进而招徕体量更庞大、属性更多元的客户。

相对省心与安全

“大学毕业后第一次租房是从别人手里转过来的，住了几天才知道‘中介’其实是二房东，说话挺不客气的。房间是不合法的群租房，一套房子被隔成了5个‘单间’。住的人也杂，有的人没带钥匙半夜哐哐敲门，还有的人甚至限我网速。”初次租房的经历是唐毅不愿意提起的往事，“实在是住得不安心，像‘坐牢’。所以没过几天，我就搬走了。”

唐毅的租房经历是许多年轻人的真实写照。在小红书、知乎等社交平台上，与租房相关的各类经验帖、询问帖不胜枚举，而每一篇帖子背后，通常都是一个为租房发过愁的年轻人。

“我交押金之前态度好好，第二天让换锁他说我事多。”

“签合同时房东会主动出示身份证、房产证吗？还是要自己去问？”

“一定要先问清楚供暖问题！我们六月底租房子，中介跟我们视频说有供暖，结果现在没有供暖！中介跑了！”

“怎么样确定是不是房东直租的呢？”

……

如何避免踩到租房的“坑”，是毕业生和新市民融入城市时要迈过去的第一道坎。

章志毕业后的第一站选择了集中式长租公寓，正是想避免遇到和唐毅一样的状况，“当时刚大学毕业，对租房这一块不是很了解，感觉和泊寓签租约更有保障、看房也方便，没有‘租金贷’什么的。”

与章志类似，很多集中式长租公寓的租客把安全和省心要求放在了首位。公寓的一些操作也呼应了这样的需求，比如：

集中式长租公寓通常会建立App收款模式，租客的租金、押金和水电费都通过企业的App缴纳，这一过程更有规范性；

长租公寓门店通常配备门禁系统、保安和前台人员，租客要经过面容识别认证或者是刷门禁卡、输入密码等才能进入，提高了居住的安全性；

清一色的简装风格以及独立卫浴、衣柜、床、空调等基本设施几乎是长租公寓的标配，部分品牌也提供冰箱、电视等家电，以减少租客在入住时所要添置的物品。

“房间内设施挺齐全的，电冰箱、洗衣机都有。但是想做饭的话，你需要自己买电磁炉或者微波炉。”黄潇曾从沈阳调到北京工作，初到时在公司附近的泊寓落脚。“平常前台都有人，有什么事情直接找他们或者App上报，还是挺省心的。有一次地漏堵了，刚好师傅还没下班，没多久就给我弄好了。”

由前台、保安、保洁、维修人员构成的运营团队，能够更高效地回应租户，这也是集中式长租公寓能带给租户更加安全、省心体验的主要原因。

在泊寓住满一年后，虽然居住体验良好，但章志并没有选择续租约，搬离的原因有两个：一是房租每月从1500元涨到了1800元，而周边民房的价格在1200元、1300元左右，即使公司有房补，他也不想承受如此大的租金差；二是感觉自己逐渐有社会经验了，懂得如何“避坑”，因此跟中介和房东谈会更有自信。

在某种意义上，集中式长租公寓依托集约化服务和统一管理等天然优势，成为缺乏本地租房经验的年轻人与新市民融入新城市的一条“缓冲带”。但相对高昂的租金，也让不少租客望而却步。

“员工宿舍”新选择

以魔方公寓北京鲁谷东街店为例，一间南向有遮挡的25平方米一居室，租金约为4500元/月，水电性质也并非民用。而在贝壳找房网站上，同地段一套43平方米的整租民房，挂牌价约为3800元/月。

类似的情况也发生在冠寓北京酒仙桥店，一间有窗20平方米的房间，租金约为4800元/月，而同地段的一间24平方米南向自如单间，挂牌价约为4600元/月。

面对集中式长租公寓较高的租金，部分承租能力稍弱的租客，会利用公司提供的房补缓解经济压力。这种机制在成为租户入住集中式长租公寓理由之一的同时，也无形中在用人单位附近形成了一个相对集中的“员工宿舍”。

以字节跳动为例，其在北京北三环附近设置了方恒时尚中心、中航广场、中坤广场等多处办公地点，三地相互之间的直线距离均不超过2公里。工作区域的相对集中所带来的员工聚集，推动了该区域住房需求的增长。

朗诗寓大钟寺店距离上述三处地点步行时间均不超过30分钟，由于距离较近且适用补贴，不少字节员工都选择了将此地作为住所。

类似的情况也发生在某央企员工张鸣的身上。他说：“我们单位有自己的集体宿舍，但北京无房和外地借调员工太多，很难排到。如果自己在外租房，可以享受一定的补贴。加上长租公寓又比较方便，所以很多同事都住在单位附近的泊寓里。”

除了员工自发流向集中式长租公寓外，一些用人单位也会与集中式长租公寓签订合约，以“包住”“协议价”或“协议折扣”等形式，为符合条件的员工缓解住房压力。

黄潇所在的公司采取的是协议折扣模式。她告诉记者，“当初我入住时，活动折扣与公司协议折扣可以叠加，相当于在原价基础上打了8折，便宜了好几百，还是可以接受的”。而曾在37度公寓居住过的王友，他的房租则全部由公司承担，“就是包住，租金也不会在工资里体现，算是公司给的一种福利待遇。”

除了以满足白领需求为主要目标的“白领公寓”外，部分公寓运营商还将视角转向了以快递、酒店、餐厅等为代表的、涉及城市运行和服务保障行业员工的住房需求。基于企业的特定诉求，打造面向B端的“蓝领公寓”。目前，此类产品已有一定的规模。

以魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）为例，其旗下“9号楼公寓”就是为劳动密集型企业客户提供的宿舍类产品。官网显示，在北京的26家门店中，多人宿舍型门店有9家；在上海的109家门店中，多人宿舍型门店有18家。

魔方生活的相关人士告诉记者，9号楼公寓的服务内容与面向C端的白领公寓有所不同。“比如说对于宿舍型产品，魔方生活与企业签订服务时可以选择涵盖班车接送，因为考虑到企业员工上下班时间可能没有公共交通，同时通勤时间也相对集中。组织的社群活动也会更多融入企业文化；对于白领公寓，我们组织的社群活动会更加贴合白领的社交需求。在世界杯期间，我们组织的看球派对参与度还是蛮高的。”

社交与生活习惯的分化

长租公寓的卖点之一是公共区域和社群服务，这也是它区别于民房和分散式长租公寓的主要特征。但是，记者在采访中发现，不同的租户对公共区域的使用情况和社群活动的参与情况分化明显。

以公共厨房的使用情况为例。王友是公共厨房的常客，周末经常会和同事一起做饭和吃饭。“公共厨房会比房间内做饭区方便很多，加上大多数人都收拾干净才会走。也会有阿姨打扫，弄得很干净。”

和王友一样，许单也和同事住在单位附近的泊寓里，但她有自己的生活习惯，很少使用公共厨房，“平常早饭和午饭在单位食堂吃。房间里也有抽油烟机，晚上就用小煮锅、电灶什么的，随意做点东西，也能满足需求。周末的话，我有自己常去的地方。”

公共区域使用情况的差异，还体现在某一区域内，不同功能板块使用频次的差异。在一间朗诗寓的公共厨房里，记者看到一位租客进来后直奔冰箱，将手中的饮料塞入后便匆匆离开，而角落里的几套锅具则积着灰。

在社交活动方面，租客参与度的分化也很常见。魔方生活的相关人士表示，通常积极参加活动的基本都是同一群人。“一部分人比较社恐，他们想要有独立空间，不想被别人打扰，也不想要社交，就不会参加太多的社群活动；但一部分人有比较强的社交需求，每一次活动或感兴趣的活动都会参与。”

“我没有，我之前的同事应该在那边住了四五年了，她们一直也没有。”

“节假日会组织活动，像包饺子、做元宵之类的。我也看别人有发过朋友圈，但我从来没去参加过。”

“那些活动，我看他们发消息。应该办得挺好的，但我确实没参加过。”

包括章志、黄潇、王友在内的几位受访者，都知道自己住的公寓会举办社群活动，但鲜少参加。

（本文作者系北京工商大学传媒与设计学院研究生汤志凯、祁婷婷、曾海腾、崔春萧；应受访者要求，文中唐毅、章志、黄潇、张鸣、王友、许单等为化名）

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原标题：《集中式长租公寓改变了什么 | 租房新章》